こんにちは、おーちゃんです。

maneoが募集した不動産担保付きローンファンド1865号について自分なりに評価してみました。

  募集開始:2018/10/30~
  予定利回り:5.3%
  期間:13ヶ月
  貸付総額:6,000万円
  貸付先:不動産事業者DR
  担保:東京都江戸川区にある土地・建物に対する根抵当権(第1順位)
  担保評価額:6,200万円(TAS評価)
  保証:なし
  LTV:96.7% (貸付総額6,000万円÷評価額6,200万円)

LTV96.7%はLENDEXの80%以下などと比較して高いですね。

万一返済が滞り、担保を売却して返済に充てるとなった場合、評価額の6,200万円の満額で売却できる可能性は低く、おそらく評価額の80%ぐらいになるのが一般的ではないかと考えます。

仮に80%で売却された場合、元本は82.6%しか回収できず、-17.3%の利回りになってしまいます。

(売却額6,200万円×80%ー元本6,000万円)÷元本6,000万円=-17.3%

元本がマイナスになることが許容できない方は、この案件は避け、LTVが80%以下の案件に投資したほうが無難かと個人的には思います。

ここからは期待値の話になります。

返済が滞り担保を売却して評価額の80%で売却され、利回りが-17.3%になってしまう確率を0%、1%、2%、3%とした場合、利回りはそれぞれ

0%の場合 利回り5.30%

1%の場合 利回り5.07% = 5.3%×99%+(-17.3%×1%)

2%の場合 利回り4.84% = 5.3%×98%+(-17.3%×2%)

3%の場合 利回り4.62% = 5.3%×97%+(-17.3%×3%)

 

おーちゃんはどうしたかというと、仮に3%の確率で元本割れが発生したとしても期待利回りとしては4.84%あるので投資することにしました。

ただし、全力でこの案件に投資するのではなく、あくまでも分散投資の一環です。

不動産事業者DR社に対して全運用資産の最大2%(50万円)の投資枠を割り当てています。

すでにDR社には20万円投資済みのため、今回30万円投資しました。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

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