こんにちは、おーちゃんです。
maneoが募集した不動産担保付きローンファンド1865号について自分なりに評価してみました。
募集開始：2018/10/30~
予定利回り：5.3%
期間：13ヶ月
貸付総額：6,000万円
貸付先：不動産事業者DR
担保：東京都江戸川区にある土地・建物に対する根抵当権（第1順位）
担保評価額：6,200万円（TAS評価）
保証：なし
LTV：96.7% （貸付総額6,000万円÷評価額6,200万円）
LTV96.7%はLENDEXの80%以下などと比較して高いですね。
万一返済が滞り、担保を売却して返済に充てるとなった場合、評価額の6,200万円の満額で売却できる可能性は低く、おそらく評価額の80%ぐらいになるのが一般的ではないかと考えます。
仮に80%で売却された場合、元本は82.6%しか回収できず、-17.3%の利回りになってしまいます。
（売却額6,200万円×80%ー元本6,000万円）÷元本6,000万円＝-17.3%
元本がマイナスになることが許容できない方は、この案件は避け、LTVが80%以下の案件に投資したほうが無難かと個人的には思います。
ここからは期待値の話になります。
返済が滞り担保を売却して評価額の80%で売却され、利回りが-17.3%になってしまう確率を0%、1%、2%、3%とした場合、利回りはそれぞれ
0%の場合 利回り5.30%
1%の場合 利回り5.07% ＝ 5.3%×99%＋（-17.3%×1%）
2%の場合 利回り4.84% ＝ 5.3%×98%＋（-17.3%×2%）
3%の場合 利回り4.62% ＝ 5.3%×97%＋（-17.3%×3%）
おーちゃんはどうしたかというと、仮に3%の確率で元本割れが発生したとしても期待利回りとしては4.84%あるので投資することにしました。
ただし、全力でこの案件に投資するのではなく、あくまでも分散投資の一環です。
不動産事業者DR社に対して全運用資産の最大2%（50万円）の投資枠を割り当てています。
すでにDR社には20万円投資済みのため、今回30万円投資しました。
最後までお読みいただきありがとうございました。
