こんにちは、おーちゃんです。
maneoが募集した不動産担保付きローンファンド1865号について自分なりに評価してみました。
募集開始:2018/10/30~
予定利回り:5.3%
期間:13ヶ月
貸付総額:6,000万円
貸付先:不動産事業者DR
担保:東京都江戸川区にある土地・建物に対する根抵当権(第1順位)
担保評価額:6,200万円(TAS評価)
保証:なし
LTV:96.7% (貸付総額6,000万円÷評価額6,200万円)
LTV96.7%はLENDEXの80%以下などと比較して高いですね。
万一返済が滞り、担保を売却して返済に充てるとなった場合、評価額の6,200万円の満額で売却できる可能性は低く、おそらく評価額の80%ぐらいになるのが一般的ではないかと考えます。
仮に80%で売却された場合、元本は82.6%しか回収できず、-17.3%の利回りになってしまいます。
(売却額6,200万円×80%ー元本6,000万円)÷元本6,000万円=-17.3%
元本がマイナスになることが許容できない方は、この案件は避け、LTVが80%以下の案件に投資したほうが無難かと個人的には思います。
ここからは期待値の話になります。
返済が滞り担保を売却して評価額の80%で売却され、利回りが-17.3%になってしまう確率を0%、1%、2%、3%とした場合、利回りはそれぞれ
0%の場合 利回り5.30%
1%の場合 利回り5.07% = 5.3%×99%+(-17.3%×1%)
2%の場合 利回り4.84% = 5.3%×98%+(-17.3%×2%)
3%の場合 利回り4.62% = 5.3%×97%+(-17.3%×3%)
おーちゃんはどうしたかというと、仮に3%の確率で元本割れが発生したとしても期待利回りとしては4.84%あるので投資することにしました。
ただし、全力でこの案件に投資するのではなく、あくまでも分散投資の一環です。
不動産事業者DR社に対して全運用資産の最大2%(50万円)の投資枠を割り当てています。
すでにDR社には20万円投資済みのため、今回30万円投資しました。
最後までお読みいただきありがとうございました。