OwnersBookが2018/11/20 18時から募集する東京23区内商業ビル底地・区分第1号ファンドについて評価してみました。
今回もクリック合戦に参戦したいと思います。
前回は惨敗してしまいましたが、今度こそ・・・
ファンド概要
ファンド名：東京23区商業ﾋﾞﾙ底地・区分第1号ﾌｧﾝﾄﾞ第1回
募集金額：180,100,000円
予定利回り：5.0%
予定運用期間：19カ月
貸付先：総合不動産会社AE
担保1：東京都千代田区外神田に所在する商業ビルの底地 1億4,200万円（※）
担保2：東京都墨田区東向島に所在する商業ビルの区分所有 2億4,800万円（※）
※外部専門家による各物件の査定額を参考にOwnersBookが査定
LTV：46.2%
総合不動産会社AEの事業資金として貸し出すため、資金使途は特に定められていません。
返済原資は物件売却、金融機関等からの借り入れを想定しているとのことです。
ファンドの評価
LTVは46.2%であり、堅い案件と感じます。
担保1の底地の上に10階建てのビルが建っており、2030年7月期限の借地権付建物の所有を目的とする土地賃貸契約がビルの所有者と締結されているとのことですので、賃料の支払いは堅いと考えられます。
担保2の区分所有する区画は1階から3階の12区画で現時点で稼働率が100%とのことです。
築39年で途中増築されていますが、適切な修繕工事がされているとのことです。
ただ建物全体の修繕積立金が50万円程度滞納されており、管理会社主導で回収が進められているとのことです。
滞納しているテナントが追い出されて稼働率が下がってしまうのではという不安が一瞬よぎりました。
そのテナントがどの程度の区分を借りているのかがわからないのでなんとも言えませんが、仮に大部分の区画を借りていたとしても50万円のために強硬な取り立てをしてテナントを追い出して稼働率が下がるほうが総合不動産会社AEにとっても痛手だと思います。
そのため、そこまでのことはしないだろうと個人的には考えます。
投資額
個人的にはLTVも46.2%と低く、賃料収入も安定していると判断し、今回は１社あたりの最大投資枠50万円（全運用資産の2%）を投資したいと思います。
あとはクリック合戦でどうなるかです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
