OwnersBookが募集予定の東京都目黒区青葉台のホステル案件(貸付先AK社)について分析、評価しました。

 

案件概要

  募集開始:2018/11/8 18:00~
  予定利回り:5.0%
  期間:13ヶ月
  貸付総額:1億10万円
  貸付先:総合不動産会社AK
  担保:東京都目黒区青葉台のホステル(極度額1億3千万の根抵当権、第二順位)
  担保評価額:8億8千2百万円(OwnersBook評価額、外部専門家による査定額を参考)
  保証:なし
  LTV:79.3% 融資額(6億円+1億円)÷評価額8億8千20百万円)
  (第一順位の銀行のLTVは63.0%)

分析・評価

LTVが79.3%ですが万一返済が滞り、評価額の79.3%以上で担保を売却できれば元本は返ってきます。

現在、1階~5階のホステル部分のベッド稼働率は90%程度であり、また、6,7階の住居部分からの家賃収入もあるため、13か月後に収益が大きく下がるとはあまり考えにくいと思われます。

ただし、第二順位なので、63.0%以下で担保が売却された場合は元本は0になり、全損となってしまいます。

建物、貸付先を推定してみた。

目黒区青葉台でホステルを検索してみると、それらしいのが1件ありました。

WISE OWL HOSTELS SHIBUYA」です。

総合不動産会社AKはジャスダックに上場している

GFA株式会社

のようですね。ジャスダックにも

今回の評価額に近い、8億4千7百万円で2017年に取得しているようです。

不動産の取得に関するお知らせ(WISE OWL HOSTELS SHIBUYA)

5階まではホステル、6、7階は住居というのも一致していますし、最寄り駅も一致しています。

渋谷駅からも徒歩圏内なので、外国人観光客のニーズを取り込んだホステルのようで、今後伸びていくことが予想されますね。

投資額

ぼくはは全損のリスクはあまりとりたくないため、通常1社あたりの投資枠を50万円(全資産の2%)としていますが、本件についての投資枠は半分の25万円(全資産の1%)にしたいと思います。

ただ、手元に20万円の現金しかないため、今回は20万円投資したいと思います。

募集額が1億円なので、今回もクリック合戦となってしまうのかな?

OwnersBook公式サイト

最後までお読みいただきありがとうございました。

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