OwnersBookが募集予定の東京都目黒区青葉台のホステル案件（貸付先AK社）について分析、評価しました。
案件概要
募集開始：2018/11/8 18:00~
予定利回り：5.0%
期間：13ヶ月
貸付総額：1億10万円
貸付先：総合不動産会社AK
担保：東京都目黒区青葉台のホステル（極度額１億3千万の根抵当権、第二順位）
担保評価額：8億8千2百万円（OwnersBook評価額、外部専門家による査定額を参考）
保証：なし
LTV：79.3% 融資額（6億円＋1億円）÷評価額8億8千20百万円）
（第一順位の銀行のLTVは63.0%）
分析・評価
LTVが79.3%ですが万一返済が滞り、評価額の79.3%以上で担保を売却できれば元本は返ってきます。
現在、1階～5階のホステル部分のベッド稼働率は90%程度であり、また、6，7階の住居部分からの家賃収入もあるため、13か月後に収益が大きく下がるとはあまり考えにくいと思われます。
ただし、第二順位なので、63.0%以下で担保が売却された場合は元本は0になり、全損となってしまいます。
建物、貸付先を推定してみた。
目黒区青葉台でホステルを検索してみると、それらしいのが1件ありました。
総合不動産会社AKはジャスダックに上場している
「GFA株式会社」
のようですね。ジャスダックにも
今回の評価額に近い、8億4千7百万円で2017年に取得しているようです。
不動産の取得に関するお知らせ（WISE OWL HOSTELS SHIBUYA）
5階まではホステル、6、7階は住居というのも一致していますし、最寄り駅も一致しています。
渋谷駅からも徒歩圏内なので、外国人観光客のニーズを取り込んだホステルのようで、今後伸びていくことが予想されますね。
投資額
ぼくはは全損のリスクはあまりとりたくないため、通常１社あたりの投資枠を50万円（全資産の2%）としていますが、本件についての投資枠は半分の25万円（全資産の1%）にしたいと思います。
ただ、手元に20万円の現金しかないため、今回は20万円投資したいと思います。
募集額が1億円なので、今回もクリック合戦となってしまうのかな？
最後までお読みいただきありがとうございました。
